RSS

Москва-24, 13.09.2016. Интервью: Константин Апрелев – о продаже жилья после капремонта

13.09.2016
О том, как влияет капитальный ремонт на рыночную стоимость собственности в столице, в интервью телеканалу "Москва 24" рассказал вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.


ВЕДУЩИЙ: Константин Николаевич, здравствуйте!

АПРЕЛЕВ: Добрый день!

ВЕДУЩИЙ: Сейчас много обсуждают вот эту программу по капремонту домов. И многие так очень эмоционально ее обсуждают. Но, мне кажется, не все понимают, как связан капремонт, капитальный ремонт с капитализацией квартиры, с капитализацией жилья. Вот, скажите, действительно ли связано? Меняется ли как-то цена, когда у тебя в доме проведен уже капремонт? Насколько она меняется?

АПРЕЛЕВ: Первое. Пока не продавали в тех домах, где уже сделан капремонт, да. Но очевидно одно. Я говорю в рамках новой программы.

ВЕДУЩИЙ: Да, да.

АПРЕЛЕВ: Безусловно, одним из критериев – и риелторы, кстати, люди шустрые, да, - когда они продают объекты, они, безусловно, четко для себя отмечают, когда был сделан последний ремонт: либо текущий, либо капитальный ремонт, естественно, были ли замены коммуникации, были ли заменены батареи отопления. И это, безусловно, является акцентом, в том числе в продажах. Я думаю, что поскольку риелторы – люди шустрые, они и дальше на вооружение возьмут. И в рамках вот реализуемой новой программы, безусловно, одним из критериев преимуществ, связанных с покупкой именно этого жилья, будут, безусловно, озвучиваться темы о том, что сделан капитальный ремонт.

ВЕДУЩИЙ: То есть если квартира, скажем так, неубранная и грязная, то мимо комнаты и скорее к трубам показывать, какие они новые и как все замечательно здесь?

АПРЕЛЕВ: Хороший пример. Я думаю, что на самом деле, безусловно, это важно, да. То есть если сделан там, скажем, даже когда в текущем режиме сделан ремонт кровли, это уже аргумент, да. Когда мы говорим о капремонте, это и кровля, и коммуникации, и фасады. То есть, естественно, это совершенно уже другой уровень оценки. И если вот этот брендинг, и марку, и тему Фонду капитального ремонта удастся сохранить как бренд, который они в качестве ярлыка довешивают квартире после ремонта, то, безусловно, это будет создавать дополнительную капитализацию. А с точки зрения того, что сделан недавно даже текущий ремонт, это, безусловно, добавляет один-два-три, а в некоторых случаях, когда мы говорим о капремонте - по крайней мере, это касается тех домов, которые в центре у нас, очень старые дома, там позапрошлого века, позапозапрошлого века – вот, если в них сделан капремонт, то в принципе в центральной части города это добавляет стоимости 20-25 процентов к рыночной стоимости.

ВЕДУЩИЙ: То есть даже четверть. А если мы говорим про дома, которые не в центре, а чуть дальше? У нас же есть старые дома.

АПРЕЛЕВ: Первое. Там в чем основная капитализация? В том, что это маленькие дома, клубные, да. И они из эконом-класса после капремонта переходят сразу же в бизнес-класс, да, в клубные дома. Поэтому такая высокая дополнительная стоимость создается. Когда мы говорим об обычном жилье эконом-класса, я думаю, что это, от 5-7-10 и до 15 процентов примерно добавленной стоимости. Зависит от того, какой все-таки набор работ был реально сделан, и в каком наборе работ нуждался этот объект. И самое главное - это какого качества эти работы сделанные, да, и насколько в этих работах объект нуждался. Вот, например, сегодня мы говорим о том, что значительный объем лифтов меняется. Очевидно, что лифт в общем-то это часть лица дома. Понятно, что если для малоэтажных домов это не столь принципиально, то…

ВЕДУЩИЙ: Я забыл уже, 9-10, там 12… (говорят одновременно)

АПРЕЛЕВ: 17, да, 17-24-30 этажей – это вообще ключевой агрегат. И если он работает не функционально и плохо, то, безусловно, это очень серьезно снижает стоимость, а особенно квартир, находящихся выше третьего этажа.

ВЕДУЩИЙ: А смена, замена лифта, она как, если говорить про проценты, как влияет?

АПРЕЛЕВ: Вопрос не самой замены, да, а вот качество того, что появилось. То есть если заменили плохой лифт на лифт чуть-чуть лучше, и КПД такое же, да. Если все-таки лифт, который был убитый, заменили на достаточно свежий, причем, антивандальный, который сложно повредить, да, и испортить. И очевидно другое, что люди на старых лифтах с удовольствием пишут и оставляют какие-то свои предметы принадлежности этого лифта, то, когда мы говорим о новом лифте, все все-таки стараются следить. Да, то есть чем новее инфраструктура, тем жители лучше стремятся поддерживать ее и не портить, и отслеживать, кто является человеком, который пытается нанести ущерб этому новому объекту.

ВЕДУЩИЙ: Константин Николаевич, сейчас мы к капремонту и к домам с капремонтом подошли с точки зрения покупки и продажи. Но есть еще один интересный аспект – это аренда. Все-таки когда ты арендуешь там на 5-6 лет, планируешь, по крайней мере, тебе по большому счету без разницы: есть капремонт, нет капремонта и когда он вообще будет проводиться. Вот, насколько влияет на арендную стоимость капремонт?

АПРЕЛЕВ: Безусловно, для аренды тоже влияет, может быть в меньшей степени. Потому что это не столь очевидно, как Вы правильно отметили, потребителю, то есть арендатору. Но, грубо говоря, какую-то квартиру в принципе сдать нельзя, если сверху течет через кровлю вода, да. То есть что это значит? Это значит, что арендопригодность платная там, я не знаю, там в 10 раз может отличаться, да. Если же мы говорим все-таки о среднестатистических квартирах, да, которые в исправном состоянии находятся, и как повлияет капитальный ремонт? Прежде всего жильцов волнуют чаще всего ключевые вопросы. Значит, исправности всех коммуникаций, чтобы не было протечек визуально в квартире, да. Это увеличивает, безусловно, привлекательность. Это подъезд – всеобщественное помещение. Это состояние лифта. А это как раз один из аспектов, да. И, собственно говоря, придомовая территория. Людям все равно не безразлично, в какой лифт они входят, в какой подъезд они входят. И даже если у них все шоколаде внутри квартиры, да, естественно, общественное пространство, которое не ухожено, влияет, по моим ощущениям, это от 3 до 5 процентов в жилье бизнес-класса, чуть менее 3 процентов в жилье эконом-класса, потому что этому критерию меньше уделяют внимания. А если мы говорим о рынке жилья элитного, то я думаю, что там это может быть вполне и 10, и 15, и 20 процентов. Но, к счастью, как бы элитное жилье большей частью не нуждается в капитальном ремонте пока, да. Потому что в основном это новые дома и новые объекты.

ВЕДУЩИЙ: В базах риелторов часто указывают, что вот был произведен капитальный ремонт, был произведен в таком-то году. А как быстро эта информация попадает в ваши базы?

АПРЕЛЕВ: Я скажу так, что поскольку как бы объем объектов, которые выставляются на продажу в несколько сотен раз больше того количества объектов, которые выходят на рынок после капремонта, да, то, естественно, это одно из конкурентных преимуществ. И оно попадает практически сразу после заключения договора с потребителем на продажу со стороны риелтора. То есть риелтор садится и тщательно описывает все преимущества объекта, осматривает территорию. Я говорю сейчас о хороших, квалифицированных риелторах, да. То есть собирает всю канву, узнает все о детских садиках, о школах, о ближайших универмагах, причем, из уст самого хозяина, плюс из уст соседей, да, живущих в этом доме. Узнает всю подноготную этого дома, его историю: когда реально в нем какие операции происходили по ремонту кровли, там, скажем, какие у него есть проблемы. И, естественно, старается заранее для себя четко расставить акценты. Все достоинства и все недостатки этого объекта анализирует и уже представляет в исходной справке. Или, например, ожидание в ближайшее время совершения капитального ремонта – это, кстати, тоже одно из возможных, с одной стороны, достоинств, с другой стороны, недостатков, да. Потому что если человек это как инвестиционную квартиру приобретает, то наличие капитального ремонта в будущем для него, безусловно, преимущество, да. Потому что от ставки аренды он будет выигрывать, да, и стоимость этой квартиры увеличится. Если для проживания сейчас, то наличие капремонта в ближайшем будущем – это, как бы…

ВЕДУЩИЙ: Усложнит жизнь.

АПРЕЛЕВ: какая-то, да, небольшая тема, связанная с усложнением жизни. Но если опять же Фонд капитального ремонта может проводить капитальный ремонт таким образом, чтобы не создавать неудобств для тех людей, кто в этих квартирах живет. Либо предоставлять жилье на какое-то время, если это сложный там, скажем, ремонт. Либо все-таки мы говорим о том, что жильцы проживают там. И тогда нужно предусмотреть максимальный комфорт для того, чтобы они, находясь там, не чувствовали себя дискомфортно.

ВЕДУЩИЙ: Правильно ли я понимаю, что капитальный ремонт, он увеличивает стоимость квартиры и стоимость аренды? И если мы говорим про то, что это инвестиционная квартира, да, то это большой плюс? Если это квартира для жилья, то, это плюс, хотя связанный уже с некоторым может быть будущим комфортом? (говорят одновременно)

АПРЕЛЕВ: С точки зрения будущего капитального ремонта, да. С точки зрения уже сделанного, конечно и то, и другое. И для использования, и для проживания в любом случае это плюс, потому что как минимум в ближайшие годы не нужно увеличивать издержки на эксплуатацию. Потому что в очень многих случаях, например, когда стоит старое оборудование лифтовое, да, либо старые инженерные системы освещения, то конечно же это увеличивает эксплуатационные затраты. И это дополнительный источник возможностей для собственника, да.

ВЕДУЩИЙ: Для собственников жилья?

АПРЕЛЕВ: Конечно. Сокращается затратная часть по домам на эксплуатацию. И это безусловно неоспоримое преимущество самого собственника.

ВЕДУЩИЙ: Константин Николаевич, спасибо, что разъяснили нам, как капитальный ремонт связан с капитализацией. Потому что не всегда москвичи связывают эти два понятия. Спасибо.

АПРЕЛЕВ: Спасибо.


Москва 24

Если вы нашли ошибку: выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Сообщение об ошибке

Неверно заполненное поле
Неверно заполненное поле
Неверно заполненное поле
Неверно заполненное поле
Неверно заполненное поле
Неверно заполненное поле
Неверно заполненное поле
Неверно заполненное поле
*
CAPTCHA Обновить код
Play CAPTCHA Audio

Версия для печати